DER VERKEHRSWERT (Marktwert)

Der Verkehrswert wird nach § 194 des Baugesetzbuchs definiert und ist für den Laien zunächst etwas verwirrend:

 

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

 

Damit ist gemeint, dass es sich bei dem Verkehrswert um den Preis handelt, der im "normalen" Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Umgangssprachlich gibt z.B. noch die Bezeichnungen Gemeiner Wert oder Wert für jedermann.

 

... nach den tatsächlichen Eigenschaften ...

Das Grundstück, die vorhandene Bausubstanz und deren Nutzung zum WEST ist zu beurteilen. Insofern sind beispielsweise der Erschließungszustand (beitragsfrei öder -pflichtig), die Art der Nutzung des Objektes (eigengenutzt oder Rendite-Objekt) und der Freiflächen (Obstwiese oder Garagenhof), das Vorhandensein von Baumängeln und Bauschäden, das Alter des Objektes (Gesamtnutzungsdauer I Restnutzungsdauer), Instandhaltungszustand und Modernisierungszustand, usw. von Bedeutung .

 

... der sonstigen Beschaffenheit ...

Alle sonstigen Umstände wie beispielsweise die geometrische Form des Grundstücks, die Grundstücksgröße (Vorderland/Hinterland), die Topographie des Grundstücks (eben oder Hanglage), vorh. Baumbestand, Tragfähigkeit des Bodens, Bergbaugebiet, Überlandstromleitungen, unterirdische Pipelines, Altlasten im Grundstück usw. sind bei der

Wertermittlung zu berücksichtigen.

 

... und der Lage ...

Die Lage des Objektes bezogen auf Makrolage, Mikrolage, vorhandene Immissionen und Emissionen, Infrastruktur und Verkehrsanbindungen, Nachbarschaft, usw. ist zu berücksichtigen .

 

... ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ...

Objektivität - Neutralität - Weisungsfreiheit, kein Zwangsverkauf, kein Freundschaftspreis, ...

 

... zum Zeitpunkt der Ermittlung ...

Der Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung ist ein fest zu vereinbarender Wertermittlungsstichtag (WEST), da ein anderer Stichtag auch einen anderen Preis bedeuten kann (Bodenrichtwerte, Baupreisindex, ... ). Vergangenheitsbezogene Berechnungen sind hierbei möglich, Berechnungen für Wertermittlungsstichtage die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.

 

... nach den rechtlichen Gegebenheiten ...

Es sind alle rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Entwicklungszustand des Bodens, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Ortssatzungen, Wasserschutz, Denkmalschutz, Sanierungs- oder Umlegungsgebiet, Einschränkungen aus Grundbucheintragungen (Wegerecht, Wohnrecht, Erbbaugrundstück. ... ) in der Wertermittlung zu berücksichtigen.

Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Die Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind in der ImmoWertV, § 8 (Ermitttlung des Verkehrswert) festgelegt.

 

"Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln."

Rechtsgrundlagen

  • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990
  • Bauordnung für das jeweilige Bundesland
  • Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 24. Juli 2007
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV ) vom 19. Mai 2010
  • Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006 ) vom 10. Juni 2006 (beinhalten die NHK 2000)
  • Sachwertrichtlinie (SW-RL ) vom 5. September 2012 (beinhalten die NHK 2010) Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung
  • Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)) vom 11. Februar 2011
  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)) vom 20. März 2014
  • DIN-Norm 277 Teil 1 zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau
  • Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990
  • DIN-Norm 283 zur Berechnung von Wohn und Nutzflächen
  • Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003

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